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寺尾恵介の名言

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寺尾恵介のプロフィール

寺尾恵介、てらお・けいすけ。日本の不動産投資家、「満室経営新聞」編集長。愛知県出身。早稲田大学法学部卒業後、住友海上火災保険に入社。サラリーマンをしながら不動産投資を開始。その後、独立。著書に『フツーのサラリーマンですが、不動産投資の儲け方を教えてください!』『満室チームで大成功!全国どこでもアパート経営』。

寺尾恵介の名言 一覧

どんな方法にも、必ずデメリットがあります。セミナーや本ではあまり強調されませんが、デメリットも理解したうえで、自分のスタンスを決めるべきです。


業者の言うことを鵜呑みにするのもNGです。たとえば、家賃保証を謳う管理会社は多くありますが、その原資はなんなのかを考えてみるべきでしょう。その会社が管理している物件がほぼ満室なのであれば問題ないでしょうが、空室が多ければ、ビジネスモデルとして破綻する可能性が高いはずです。


よく「地域平均の空室率」を気にする人がいますが、空室になるかどうかは、労力をかけるかどうかによるのであって、地域平均など関係ありません。実際、私が持っている物件の中には、地方の田んぼに閉まれたアパートもありますが、そんな条件でも、空室率が10%を超えることはありません。


熱心さや人柄も関係してきます。管理会社と話をするときは、「この『貸家業』のリーダーは自分だ」という気持ちで振る舞うべきだと、私は思っています。空室を出さないという、同じ目標に向かって進むチームの一員だと思ってもらうことが大切だからです。


不動産投資は、「投資」とは言うものの、実際には「貸家(かしや)業」という「事業」だと考えるべきです。管理に労力をかけるほど入居者が決まりやすく、利益が上がるようになります。


「この物件に投資すれば、定期預金よりもずっと高い利回りが得られますよ」という宣伝文句がよくありますが、これは、「ドトールでコーヒーを飲めば、帝国ホテルのラウンジよりもずっと安いですよ」と言っているようなもので、比較する意味がありません。利回りが高いかどうかは、相場と比較しないと判断できません。


スタンスによって投資すべき物件は違いますが、いずれにせよ、失敗しないためには十分なリサーチが不可欠です。どんな物件なら、どのくらいの利回りが相場なのか、きちんとリサーチしたうえで、良い物件かどうかを判断してください。当然といえば当然のことなのですが、これができていない人が多いように感じます。


「不動産投資」とひと言に言っても、様々な方法があります。「投資」を「スポーツ」になぞらえるなら、「不動産投資」は「陸上競技」くらい幅の広い概念です。100メートル走もあればマラソンもあり、ハンマー投げもある。それぞれ、必要とされる能力も、トレーニングの仕方も、全然違います。100メートル走とマラソンに優劣があるわけではないように、不動産投資の様々な方法にも、優劣があるわけではありません。問題は、自分の投資スタンスに合っているかどうかです。


私のところに相談に来る人の中には、理想的な物件が出てくるのを待って、なかなか購入しない人もいるのですが、家賃を得られる期間が長ければ長いほど利益が大きくなるわけですから、理想的な物件を何年かあとに買うよりも、合格点を満たしている物件を早くから買うほうが、資産の拡大が早くなります。


不動産は高額なので、多くの場合は、金融機関から借入れをして購入します。そして、毎月、ローンの返済をしながら、家賃を得る。その差額がプラスであれば、利益が出るわけです。ですから、不動産投資で重要なのは、きちんと家賃を得られる物件を買うこと。もちろん、得られる家賃に対して購入価格が高すぎると利益が得られませんが、株のように「今、割安だから買おう」というものではありません。


不動産について、「今は価格が上がっているから買い時ではない」というようなことを言う人もいます。しかし、価格が下がるのを待っていると、そのときには、銀行から融資を受けにくくなっている可能性があります。不動産価格は、不動産を買いたい人に対して、銀行がどれだけ融資をするかによって上下します。銀行が融資に積極的だと、不動産を買いたい人が贈えて、不動産価格が上がる。逆に、融資に消極的だと、不動産を買う人が減って、不動産価格が下がるのです。


アパート経営は「経営努力」に加えて、入居者をすぐに見つけてくれる管理会社を選び、良好な関係を築くことも重要です。管理会社にも、つきあいたいお客と、それほどでもないお客がいます。どんなお客とつきあいたいか、ご自身の仕事で考えてみてください。大口のお客はもちろんですが、そうでなくても、連絡がすぐについたり、判断のスピードが速かったりすれば、つきあいやすいでしょう。管理会社も同じです。修繕費が必要になったりトラブルが生じたりしたときに、連絡をすれば、すぐに対応してくれるお客の物件のほうが、入居者をつけたくなるものです。


寺尾恵介の経歴・略歴

寺尾恵介、てらお・けいすけ。日本の不動産投資家、「満室経営新聞」編集長。愛知県出身。早稲田大学法学部卒業後、住友海上火災保険に入社。サラリーマンをしながら不動産投資を開始。その後、独立。著書に『フツーのサラリーマンですが、不動産投資の儲け方を教えてください!』『満室チームで大成功!全国どこでもアパート経営』。

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